Pensionsselskaber flokkes om ejendomsmarkedet

En stadig større andel af danskerne bebor ejendomme, ejet af pensionsselskaberne. Og på samme måde er stadig flere kontorbygninger ejet af pensionsopsparerne. Udviklingen har taget fart i årene efter krisen. Og lige nu er der tilsyneladende intet, der bremser den.

Hos Industriens Pension (IP) tror man da også, at den vil fortsætte, og man gav derfor for tre år siden grønt lys for denne form for investeringer. Det skete med ansættelsen af ejendomsinvesteringschef Peter Frische, som siden har brugt 2,5 milliarder kroner af medlemmernes penge på at købe kontor- og snart også boligejendomme. Og går alt efter planen, vil han have brugt yderligere fem milliarder i løbet af de næste to-tre år, hvorefter ejendomme vil fylde ca. seks pct. af selskabets samlede portefølje. Dermed lægger IP sig op ad de øvrige pensionsselskaber. Og med god grund, mener Peter Frische:

”Vi vil gerne kunne levere et fornuftigt og stabilt afkast til vores medlemmer på deres pensionsopsparing. Og det kan vi ikke på samme måde som tidligere blot ved at sætte penge i aktier og obligationer, så længe renten er så lav. Derfor fokuserer vi nu på alternative investeringer, som ud over ejendomme omfatter infrastruktur og energi. Det er aktiver, som giver en stabil, løbende indkomst og er med til at sprede risikoen i forhold til andre aktiver,” siger han og tilføjer, at det løbende afkast på ejendomme desuden er inflationssikret, lige som der er mulighed for kapitalgevinster.

Indtil Peter Frische trådte til, havde Industriens Pension kun investeret lidt i ejendomme og kun via fonde, der typisk opererer på kortere sigt. Ved selv at investere i ejendomme har selskabet skiftet til en mere langsigtet strategi på dette marked. Dvs., at man køber for at beholde ejendommene og selv forvalte dem. Bag overvejelsen om det lange sigt ligger bl.a. usikkerheden om, hvornår markedet peaker. Derfor gælder det om at investere jævnt over hele konjunkturforløbet for også at opnå en jævn fordeling af afkastet, mener investeringschefen. Til fordel for det lange sigt taler også den ’præmie’, man opnår for illikviditeten, og at det er investeringer, som kræver mere aktiv management af driften, modsat børsnoterede investeringer.

Konkurrencen eskalerer

Selv om alle pensionsselskaberne efterhånden er rykket ind på ejendomsmarkedet, er strategierne nok overlappende, men investeringsbehovene alligevel forskellige, afhængigt af, om man er et ungt selskab, der vokser, eller et ældre med store udbetalinger. Det særlige kendetegn ved det unge IP’s langsigtede strategi baserer sig således på: beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed – fordi det minimerer risikoen for tomgang i udlejningen, som er den største omkostning på ejendomsmarkedet, og dermed maksimerer afkastet.

”For hver gang en lejer forlader dig, er der en tomgangsperiode uden indtægter samt omkostninger til at bygge lejemålet om. Men ved at satse på core beliggenhed får vi mere stabile lejere og har nemmere ved at genudleje og dermed mindre tomgang. Og det tror vi på skaber det bedste langsigtede cashflow og den største merværdi – både i forhold til drift og til fastholdelse af lejerne,” siger Peter Frische.

Noget andet er, at han også mener, at denne strategi passer bedst til selskabets aktuelle organisation, ressourcer og kompetencer på området. For vil man være god til at købe ejendomme på Vestegnen, som måske har 40 pct. tomgang, og vil man skabe merværdi ved at reducere tomgangen til fx 20 pct., så kræver det en langt større organisation, end Industriens Pension har. Derfor går selskabet efter centrale beliggenheder, som for hovedstadens vedkommende er City, havneområderne, Ørestad og Lyngby-Gladsaxe.

Med ejendomsmarkedets nye, velpolstrede aktører er konkurrencen selvfølgelig eskaleret, erkender Peter Frische. Men den rummer samtidig muligheder for at arbejde sammen på nye måder i pensionssektoren, hvilket typisk sker, når projekterne er tilstrækkeligt store og komplekse, og hvor det kan være en fordel at deles om risikoen. Et eksempel på sådan en fælles investering – club deal – er Axel Towers på Axeltorv i København, hvor IP er gået sammen med ATP og PFA om opførelsen af en markant, cirkelformet kontorbygning, der spås en fremtid som byens nye vartegn.

Kritisk masse er målet

For ejendomsinvesteringschefen i Industriens Pension er fokus lige nu på at få skabt kritisk masse. Vejen hertil er at holde fast i den overordnede strategi ift. segmenter, typer af ejendomme og beliggenhed. I København og Aarhus handler det således om kontordomiciler med +7-årige kontrakter og flerbrugerejendomme på 3-5-årige kontrakter.

”Tanken hermed er at bygge en portefølje op i disse byer, så vi får tilstrækkelig kritisk masse til at kunne tilbyde dem lejemål, afhængigt af deres aktuelle behov. Så kan vi nemmere fastholde dem og dermed nedbringe tomgangen i ejendommene,” påpeger Peter Frische.

For boligejendomme gælder en lidt anden strategi, da kunderne – lejerne – her agerer lidt anderledes. Kritisk masse på boligområdet kan opnås med langt færre kvadratmeter. Derfor ser IP bredere på boliger end på kontorer ift. beliggenhed og venter på længere sigt at investere i flere byer end de to største.

På spørgsmålet om, hvordan investeringerne har lønnet sig hidtil, lyder investeringschefen tilfreds. Ikke mindst i lyset af den hårde konkurrence:

”I den periode vi har været med, er priserne jo bare steget. Især har en ny stor interesse fra udenlandske investorer gjort markedet meget konkurrencepræget. København er rykket fra at være den 15. mest attraktive by til nu den 5. mest attraktive. Det skaber kamp om ejendommene. Og det har selvfølgelig også medført, at vores førsteårsafkast er faldet betydeligt i de sidste tre år for de bedst beliggende ejendomme.”

Set med Peter Frisches øjne er en af de helt store udfordringer i ejendomsmarkedet, at den aktuelle konkurrence vil fortsætte i hvert fald de næste tre år. Men det ændrer dog ikke grundlæggende ved IP’s strategi på området. Til gengæld er investeringer i udlandet hele tiden under overvejelse.

”Hidtil har vi holdt os til indirekte investeringer via fonde. Men det er klart, at det meget konkurrenceprægede marked herhjemme får os til at overveje egne direkte investeringer uden for Danmark. Vælger vi en dag at gøre det, vil min umiddelbare vurdering være, at vi vil fokusere på større vækstbyer, hvor vi kan få en kritisk masse og følge samme strategi som herhjemme,” siger han.

Industriens Pension har i dag 4,5 mia. kr. investeret via ejendomsfonde, typisk i opportunistiske og value plus-investeringer, hvor ejendomme udvikles og sælges igen.

Appetit på ejendomme længe endnu

I forhold til investeringer i ejendomme tror Peter Frische ikke, at IP om fem år vil have undergået de store forandringer.

”Som verden ser ud nu, er der ingen tvivl om, at vi kommer til at se meget mere aktivitet i forhold til alternative investeringer. Og her er det for os hele tiden en balance: Har vi kompetencerne; kan vi få det afkast, vi skal have i forhold til de risici, vi påtager os; og får vi en tilstrækkelig præmie for dem? Det er klart, at jo flere aktører på markedet, desto større risiko er der for, at afkastet falder. Så hvis prissætningen bliver så skarp, at vi ikke længere kan hæve en risikopræmie, vil det blive aktuelt igen at vende blikket endnu mere mod noterede papirer,” siger Peter Frische, der dog ikke tror, at renteniveauet vil ændre på pensionskassernes appetit på ejendomsmarkedet de næste mange år. Heller ikke på trods af de ulemper, som denne type investeringer rummer.

Et helt aktuelt risikosegment på ejendomsmarkedet er butiksområdet. Som på det øvrige ejendomsmarked er IP’s strategi også her langsigtet, hvorfor man udelukkende har blik for strøgejendommene. Her har man dog endnu ikke fundet det opportunt at investere, fordi markedet er prissat meget aggressivt, ifølge Peter Frische.

”Men vi vil gerne ind. Så vi holder et vågent øje,” tilføjer han. Og her som alle andre steder altså med fokus på beliggenhed, b… , b….