Optimér værdipotentialet for fast ejendom

Ved handel med fast ejendom bliver ejendomsejeren ofte opmærksom på en række værdiudviklingsmuligheder, der hidtil ikke er blevet udnyttet. Få indsigt i de centrale områder, hvor du via optimering, strukturering og udvikling kan opnå en større værdi af din faste ejendom. Alle områder, der er mindst lige så relevante i forbindelse med en hold-strategi som ved et påtænkt salg.

Kommercielle forhold, der kan sikre en værdioptimering:

Ejerlejlighedsopdelinger. For boligudlejningsejendomme vil der typisk være et positivt spænd op til salgsværdien som ejerlejlighed (benævnt vacant possesion value eller blot VPV). Også ældre boligudlejningsejendomme kan potentielt ejerlejlighedsopdeles, fx hvis ejendommen er fredet, eller hvis ejendommen er opført efter 1966.
Byggeretter. Isolerede projektmuligheder, salg af byggeretter eller strategisk værdi i form af udvidelse for eksisterende lejere.
Konverteringsmuligheder. En trend, der særligt er til stede i København og Aarhus. En typisk ejendomskonvertering er fra kontor til bolig. Dette skyldes bl.a. et markedsskift med stigende afkastkrav og faldende leje for visse centrale kontorbeliggenheder, mens udviklingen for boligsegmentet har oplevet en modsatrettet værdibevægelse.
Energirenovering kan være påkrævet for ældre boligudlejningsejendomme for at opnå mulighed for modernisering efter Boligreguleringsloven § 5.2. Investeringer er lagt for at få ejendommen op i energiklasser kan i sig selv aflede lejereguleringer og således være en kommerciel investering.
Tilskud til energirenoveringer. Har du gennemført renoveringer, er der mulighed for at få tilskud til arbejdet under visse omstændigheder.
Lejepotentialer. Et kontinuerligt fokus på lejeudvikling samt regulering og kontraktgrundlag er nødvendigt for at optimere lejeindtægter.
Areal og indretningsgennemgang. Der er ofte ganske markante afvigelser mellem BBR-arealer, udlejningsarealer og arealer opgjort efter byggereglementer eller lovbekendtgørelser. Afvigelserne har oftest naturlige årsager, men kan rumme muligheder eller risici.
Driftsbudget. En kritisk gennemgang af omkostningsposter kan forbedre driftsresultatet og forøge markedsværdien af ejendommen.
Dokumentation. Overholdelse af lejeretlige regelsæt og systematisk arkivering er centrale parametre i en risikovurdering – og derved også et centralt parameter for ejendomsværdien.
Parkering. Et område under udvikling, drevet af urbanisering, og deraf afledt øget parkeringsefterspørgsel, samt stigende priser på offentlig parkering.
Sale and lease back. Som bruger af en ejendom kan en strategisk overvejelse være at sælge ejendommen med sig selv som lejer.

Finansieringsforhold:

Ændret værdigrundlag. Uagtet den konkrete drift af ejendommen vil markedsafkastet bevæge sig både op og ned. Dette kan fx føre til ændrede finansieringsmuligheder eller risiko for krav om gældsnedbringelse. Det er centralt, at man som ejer adresserer disse forhold rettidigt.
Forhandling af lånestruktur. En gennemgang af låneporteføljen kan betyde optimering af belåningsgrad, lånevilkår, sammensætning af løbetider og lånetyper, samt forbedret kapitalberedskab.
Finansieringsstruktur. Uagtet om en ejendom erhverves via et K/S eller via et selskab, skal der sikres en optimal finansieringsstruktur, bl.a. under hensyntagen til reglerne om tynd kapitalisering, renteloftet og EBIT-reglen. Dette har også afgørende betydning for afkastet efter skat.

Momsretlige aspekter:

Struktur. Særligt ved udvikling, og forud for handel med fast ejendom, er det centralt med strukturovervejelser knyttet til moms. Området gennemgår aktuelt store forandringer, og som ejer bør man gennemtænke hele processen.
Momsfritaget vs. momspligtig anvendelse. Der er fordele og ulemper forbundet ved begge scenarier. Overvejelserne omfatter bl.a. frasalgspriser, driftsoptimering, lejeforhandlinger, ændret lejersammensætning og opgørelsesprincipper (ved blandede projekter kan der ske en skønsmæssig opgørelse af fradragsretten frem for etageareal, som også danner grundlag for senere momsregulering).
Moms på grundstykker. Landsskatteretten og SKAT ser ikke nødvendigvis ens på det momsretlige udgangspunkt i relation til, hvorvidt et areal med bygninger kan handles uden moms, uagtet at køber river bygningen ned.

Afgifter:

Godtgørelse af energiafgifter. Godtgørelse af energiafgifter tilfalder forbrugeren af energien og rammer direkte ned på virksomhedens bundlinje. Afgørende for godtgørelsen af energiafgifter er ofte selve anvendelse af energien; om der er tale om udlejning, samt hvordan eventuelle fælles arealer fordeles osv.
Konkurrencefordel. Reglerne for godtgørelse af energiafgifter kan være komplekse, men et overblik og en let adgang til godtgørelse for lejer udgør et stærkt konkurrenceparameter ved udlejning af erhvervsejendomme. Lejer vil desuden ud fra en bruttobetragtning kunne bære en højere lejebetaling, hvis han/hun kan få godtgjort afgifter hos SKAT.

Skat:

Dækningsafgift. Betaling af dækningsafgift afhænger af ejendommens anvendelse samt nærmere fordeling heraf. I tilfælde af at anvendelsen eller bygningsarealer ændres, vil dette kunne have implikationer for, hvorvidt der betales dækningsafgift.
Ejerskabsstruktur. Særligt i forbindelse med køb af fast ejendom bør der fokuseres på, at der opnås en optimal og konkret tilpasset struktur. Strukturen har bl.a. betydning for forpligtigelser i forhold til betaling af kildeskat på rente/udbytte, samt om der skal betales tinglysningsafgift.
Skattefri exit. Hvis aktierne i det selskab, der ejer den pågældende ejendom, afstås, vil dette ofte ikke udløse beskatning i Danmark. Hvis ejendommen derimod ejes af en person, eller der ligger flere ejendomme i det pågældende selskab, kan den optimale struktur ofte opnås ved at gennemføre en forudgående skattefri omstrukturering. Afhængig af de konkrete forhold vil en sådan omstrukturering evt. skulle gennemføres tre år forud for et påtænkt salg.

Få gode råd med på vejen:

Opmåling. Uanset om en landinspektør-opmåling afviger positivt eller negativt i forhold til udlejningsarealet, er viden om ejendommens reelle areal vigtigt ved lejeforhandlinger og afklaring af byggeretter.
Udvikling af potentiale i ejendommen skaber ikke kun værdi ved forøgelse af pengestrømme fra drift eller bedre afkastkrav, men skaber også grundlaget for at optimere kapitalstrukturen.
Afgifter. Du kan også få godtgjort store dele af din energiafgift bagudrettet. Læs mere om dette i PwC’s Afgiftsvejledning 2016 på www.pwc.dk/afgifter.
En boligejendom, der opdeles i ejerlejligheder, giver ikke kun en forøget værdi, men også en alternativ exit-strategi af investeringen.
Fredede ejendomme har en række særegne karakteristika. Et af disse er et særligt skattemæssigt afskrivningsgrundlag, hvilket imidlertid kan mistes, hvis ejendommen opdeles i ejerlejligheder.
Udskudt skat i et selskab er en forpligtelse, som køber overtager, men som potentielt kan handles, hvorfor en skattemæssig struktur, der fastholder udskudt skat i selskabet, kan være værdiskabende.
Konverteringsprojekter nødvendiggør bl.a. også en grundig stillingtagen til momsretlige aspekter. Den seneste udvikling inden for momsregulering betyder, at en række budgetposter ikke indgår i den omkostningsopgørelse, der ligger til grund for 25/50-reglen. Læs mere om dette på: http://www.pwc.dk/da/nyt/skat/moms/momsved- ombyggede-ejendomme.html. Det kan her være en løsning at indhente et bindende svar fra SKAT, fx i forhold til hvorvidt der skal erlægges moms på grundstykker, hvor der står en bygning.
Det er ikke alle lejere, der kan udligne moms. En gennemgang af en ejendoms momsforhold kan afdække, at en frivillig momsregistrering eller afregistrering af ejendommen kan forøge ejendommens cash flow.

Kontakt

Kim Søberg Petersen
Director, PwC
Tlf: +45 3945 3425
Email